Luego de una larga espera, la República Dominicana cuenta finalmente con una nueva normativa que regula el tema de los alquileres. En efecto, el pasado 15 de agosto de 2025 el Presidente promulgó la Ley Núm. 85-25, sobre Alquileres de Bienes y Desahucios.
Esta ley introduce importantes innovaciones, que diversos colegas ya han difundido de manera didáctica y precisa para todos los públicos. Sin embargo, el ojo crítico del jurista empieza a identificar lagunas y deficiencias normativas en el texto aprobado.
Hace unos días, trabajando desde la oficina junto a mi mentor y socio, el Lic. José Orlando García M., preparábamos una asesoría relativa a una sociedad que había alquilado una edificación para desarrollar sus operaciones. Al llegar el término del contrato, el propietario —al observar la evolución del negocio— exigió para su renovación una suma astronómica, muy por encima de lo que podría considerarse razonable.
Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Alquileres, nos dispusimos a revisar cuidadosamente su contenido para evaluar posibles protecciones legales aplicables al caso. El panorama, sin embargo, resultó poco alentador.
Tras el estudio, advertimos una deficiencia normativa en el régimen de reajuste de la renta para inmuebles destinados a actividades comerciales. El artículo 8 de la Ley 85-25 dispone lo siguiente:
“Artículo 8.- Reajuste del precio de alquiler. El reajuste del precio de alquiler del inmueble estará sujeto al acuerdo entre las partes.
Párrafo.- En el caso de que el inmueble esté destinado a vivienda y el reajuste no se haya acordado expresamente, este no podrá exceder del diez por ciento (10%) del monto de la renta.”
Como se aprecia de su simple lectura, el legislador omitió prever un límite para el reajuste en contratos de arrendamiento de carácter comercial, restringiendo la protección únicamente a los inmuebles destinados a vivienda familiar.
Nuestra antigua normativa, el vetusto Decreto 4807 de 1959, contenía disposiciones más equilibradas. En su artículo 17 permitía al inquilino solicitar al Control de Alquileres de Casas y Desahucios una rebaja si consideraba excesivo el monto, facultando al organismo a reducirlo cuando excediera el 1% del valor del inmueble.
Esta omisión es de gran trascendencia. Las empresas constituyen uno de los pilares fundamentales de la economía dominicana, y si bien es indiscutible que las familias requieren protecciones frente a obligaciones potencialmente leoninas impuestas por los arrendadores, el mismo principio debería extenderse al ámbito empresarial. Ello resulta aún más urgente si se considera que las MiPymes representan la inmensa mayoría del tejido empresarial privado del país.
Lo ideal sería que el legislador modificara el artículo 8 de la Ley 85-25 para incluir previsiones también en favor de los arrendamientos comerciales. No obstante, siendo realistas, las posibilidades de que esto ocurra en el corto plazo son reducidas, por no decir nulas.
Por ello, considero oportuno ofrecer algunas recomendaciones prácticas a las MiPymes y a las grandes empresas que suscriban contratos de alquiler:
- Prever un tope convencional
Evite cláusulas genéricas respecto al reajuste. De antemano, acuerde con el propietario un porcentaje máximo de incremento en cada período, para que exista previsibilidad y el gasto mensual no aumente de manera desproporcionada. - Vincularse a un índice económico
Si no se desea fijar un porcentaje exacto, una opción es utilizar indicadores objetivos, como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Banco Central. Esto permite que el alquiler se ajuste de conformidad con la inflación acumulada, asegurando equilibrio para ambas partes. - Acudir a un perito tasador
Otra alternativa es recurrir periódicamente a un tasador inmobiliario, que determine el valor real del inmueble en el mercado. Este mecanismo ofrece una referencia técnica basada en factores como ubicación, tipo de inmueble, antigüedad de la construcción y valor de inmuebles comparables.
En conclusión, esta nueva realidad exige que las empresas —y en especial las MiPymes— actúen con previsión. No faltarán arrendadores dispuestos a aprovecharse de la posición de su inquilino cuando este haya desarrollado un punto comercial lucrativo, presionándolo con la disyuntiva de “pagar más o marcharse”.
La mejor defensa ante estas prácticas es la prevención contractual, y en ese sentido resulta indispensable contar con la asesoría de un abogado especializado en materia contractual, capaz de diseñar mecanismos de protección frente a eventuales abusos.
Algenis E. Almonte Paulino
Abogado
829-689-1153| paulino.law@hotmail.com
